店舗、事務所、倉庫、福祉施設、資材置場などの事業用地は、面積や価格だけでなく、用途地域、接道、上下水道、排水、周辺環境などの条件によって、実現できる事業が異なります。
当事務所では、希望する地域、用途、面積、予算、開業時期などを伺い、法令上の制限や現地条件を整理したうえで、条件に合う土地の情報収集と検討を行います。
事業用地を探す際に確認する主な条件
用途地域と建築可能な用途
店舗、事務所、倉庫、福祉施設などは、土地が所在する用途地域によって建築できる用途や規模が異なります。
希望する事業が実施できるかについて、用途地域、地区計画、特別用途地区、建築協定その他の土地利用規制を確認します。建築基準法では、用途地域ごとに建築できる建築物が定められており、自治体の条例などによって追加の制限が設けられる場合もあります。
接道・車両の出入り・駐車計画
土地が道路に接しているだけでなく、道路の種別、幅員、出入口を設けられる位置などを確認します。
店舗や倉庫などで車両の出入りが想定される場合は、普通車・大型車の進入経路、交差点との位置関係、荷さばきスペース、駐車台数、歩行者の安全性なども整理します。
上下水道・排水・電力などのインフラ
事業内容によって必要となる給水量、排水量、電力容量などは異なります。
上下水道の本管位置、敷地への引込み可否、雨水・汚水の排水先、電力や通信設備、ガスの供給状況を確認し、整備費用や工事期間を整理します。
必要面積・予算・開業時期
希望する建物面積だけでなく、駐車場、通路、荷さばきスペース、緑地、排水施設などを含めた敷地面積を検討します。
土地の取得費だけでなく、造成、インフラ整備、設計、許認可、建築工事などの費用も考慮し、希望予算と開業時期に合う事業計画かを確認します。
希望条件の整理
次のような条件を確認します。
- 希望する地域
- 予定する事業・建物用途
- 必要な土地面積
- 購入または賃借の希望
- 予算
- 必要な駐車台数
- 車両の種類と搬入条件
- 上下水道、排水、電力などの必要条件
- 開業または利用開始の希望時期
すべての条件を満たす土地がない場合に備え、優先条件と調整可能な条件も整理します。
候補地の情報収集
公開されている売地・貸地情報のほか、地域の不動産事業者、土地所有者、関連事業者などから候補地の情報を収集します。
候補地が見つかった場合は、価格や面積だけでなく、予定する事業に利用できる可能性があるかを確認します。
法令・現地条件の確認
候補地について、用途地域、接道、上下水道、排水、造成、周辺環境などの条件を確認します。
必要に応じて、関係行政機関への事前相談、建築士や設計者による建築可能性の確認などを行い、契約前に把握すべき課題を整理します。
候補地の比較
複数の候補地がある場合は、次の事項を比較します。
- 土地取得費または賃料
- 造成・インフラ整備費
- 許認可の難易度と期間
- 建築可能な規模・用途
- 車両動線と駐車計画
- 周辺環境と事業上の立地条件
- 開業までの総費用とスケジュール
土地価格が低くても、造成費やインフラ整備費が大きい場合があります。土地単体の価格ではなく、利用開始までに必要となる総費用で比較します。
取得・賃借に向けた調整
候補地の条件が事業計画に合う場合は、価格や契約条件、引渡時期、許認可に関する条件などを整理します。
必要に応じて、許認可取得やインフラ整備の見通しを確認したうえで契約できるよう、停止条件や解除条件を含む契約方法を検討します。
見出し設定は次のとおりです。
ご相談から候補地決定までの流れ
事業内容や必要な土地条件を整理したうえで、候補地の収集、法令・現地条件の確認、比較検討を進めます。
1．事業内容と希望条件の確認
予定する事業、希望地域、必要面積、予算、購入・賃借の別、利用開始時期などを確認します。
車両の種類、駐車台数、給排水量、電力容量など、土地選定に影響する条件も整理します。
2．優先順位の整理
すべての条件を満たす土地が見つからない場合に備え、次のように条件を分けます。
- 必ず満たす必要がある条件
- できれば満たしたい条件
- 費用や計画変更により調整できる条件
優先順位を明確にすることで、候補地を効率的に比較できます。
3．候補地の情報収集
公開されている売地・貸地情報を中心に、地域の不動産事業者や関係者から情報を収集します。
候補地が見つかった場合は、所在地、面積、価格、接道、用途地域などの基本条件を確認します。
4．法令・インフラ・現地条件の確認
候補地について、予定する用途で利用できるかを確認します。
主な確認項目は次のとおりです。
- 用途地域や地区計画
- 接道条件と車両動線
- 上下水道、排水、電力
- 高低差、擁壁、盛土
- 開発許可や農地転用の要否
- 周辺環境と近隣への影響
必要に応じて、関係行政機関や設計者へ事前確認を行います。
5．候補地の比較と事業性の検討
土地価格だけでなく、造成、インフラ整備、設計、許認可、建築工事などを含む総費用で比較します。
開業までの期間、許認可上の不確実性、将来の売却・転用可能性なども含め、事業計画に適した候補地を検討します。
6．契約条件の確認
候補地を選定した後、価格、引渡時期、契約条件、境界、既存設備、インフラ負担などを確認します。
許認可やインフラ整備の確認が必要な場合は、解除条件その他の契約上の対応を検討します。
7．契約・引渡しに向けた手続
契約内容を確認し、必要な調査、書類準備、関係者との調整を進めます。
測量、設計、登記、融資、許認可などの専門業務が必要な場合は、各専門家と連携します。
※ご希望に合う土地の発見や、予定する事業の許認可取得を保証するものではありません。候補地ごとに法令、現地条件、費用及び事業性を確認します。
よくある質問
希望条件がまだ固まっていなくても相談できますか
相談できます。
予定する事業、希望地域、予算、利用開始時期などを伺い、土地選定に必要な条件を整理します。必要面積や駐車台数が分からない場合も、想定する建物や事業内容を基に検討します。
売地だけでなく貸地も探せますか
購入と賃借の両方を検討できます。
初期費用、利用予定期間、建物を建築するか、将来の移転可能性などを踏まえ、購入と賃借のどちらが事業計画に適しているか整理します。
市場に公開されていない土地も探してもらえますか
公開中の売地・貸地情報に加え、地域の不動産事業者や関係者から候補地の情報収集を行います。
ただし、非公開物件や希望条件に合う土地が必ず見つかることを保証するものではありません。
市街化調整区域や農地も候補にできますか
予定する事業や対象地の条件によっては、候補として検討できる場合があります。
ただし、市街化調整区域や農地では、建築できる用途、開発許可、農地転用などに制限があります。土地を取得する前に、予定する事業を実現できる見込みがあるか確認する必要があります。
候補地が見つかった後、契約前の調査も依頼できますか
対応できます。
用途地域、接道、上下水道、排水、高低差、擁壁、開発許可や農地転用の要否などを確認し、契約前に把握すべき課題を整理します。
設計、測量、地盤調査など、他の専門家による確認が必要な場合は、その必要性も説明します。
土地価格以外にどのような費用を確認しますか
主に次の費用を確認します。
- 造成・整地工事費
- 擁壁・盛土・地盤改良費
- 上下水道や排水設備の整備費
- 測量・設計費
- 許認可申請費
- 建築工事費
- 登記・契約関係費用
土地価格が低くても、造成やインフラ整備に多額の費用がかかる場合があります。利用開始までの総費用で比較することが重要です。
土地が見つかるまで、どのくらいかかりますか
希望地域、用途、面積、予算などによって異なります。
条件を限定するほど候補地が少なくなり、長期間を要する可能性があります。希望条件を整理したうえで、優先条件と調整可能な条件を明確にします。
相談や土地探しには費用がかかりますか
調査や支援の範囲によって異なります。
希望条件の整理、候補地調査、行政への事前確認、契約支援など、必要な業務を確認したうえで、費用と業務範囲を事前に説明します。