再建築不可物件は、接道条件などの理由により、現在の建物を取り壊した後に新たな建物を建てられない可能性がある土地・建物です。
ただし、再建築できないという理由だけで、活用や売却が不可能になるわけではありません。当事務所では、接道、土地形状、権利関係、隣接地との関係、建物の状態及び市場性を確認し、現実的な対応方法を検討します。
再建築不可物件で確認する主な事項
接道状況と道路の取扱い
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。接している通路が公道か私道かだけでなく、建築基準法第42条の道路に該当するか、接道幅が確保されているかを確認します。
現況で道路のように利用されていても、法令上の道路として扱われていない場合があります。道路台帳、指定道路図、建築計画概要書、過去の建築確認資料などを確認し、再建築が難しい理由を特定します。
建築基準法第43条第2項の認定・許可
建築基準法上の道路に接していない場合でも、周辺の道の状況や建築計画によっては、第43条第2項第1号の認定または第2号の許可の対象となる可能性があります。
ただし、これは接道義務の例外制度です。埼玉県では、認定と許可で対象要件や審査手続が異なり、第2号許可では原則として交通上、安全上、防火上及び衛生上の支障がないことについて審査されます。対象地ごとに行政へ事前相談し、適用可能性を確認する必要があります。
隣接地との一体利用
単独では接道条件を満たさない土地でも、建築基準法上の道路に接する隣接地と一体化することで、接道条件や敷地形状を改善できる場合があります。
隣接地の購入、交換、敷地の一体利用などについて、所有関係、既存建物、境界、抵当権その他の権利関係を確認し、実現可能性と費用を整理します。
また、周辺の土地利用や道路形状によっては、道路位置指定を含む別の整備方法を検討できる場合がありますが、必要幅員、関係権利者の同意、技術基準などを満たす必要があります。
活用方法と売却条件の整理
再建築が難しい場合でも、現在の建物を使用できる状態であれば、修繕、賃貸、倉庫その他の現況利用を検討できる場合があります。
売却する場合は、再建築不可であることを前提として、隣接地所有者への売却、既存建物を利用する購入者への売却、収益性を基準とする価格検討など、対象地の条件に応じた方法を整理します。
再建築の可能性や行政手続について確定していない内容は、推測で説明せず、確認できた法令上の条件や行政協議の結果を明示します。
当事務所で対応できること
再建築不可物件では、再建築できない理由を正確に確認したうえで、隣接地との一体利用、現況利用、売却などの選択肢を比較する必要があります。
当事務所では、対象地の状況に応じて、次の事項を整理します。
再建築が難しい原因の確認
道路の種別、接道幅、敷地形状、過去の建築確認資料などを確認し、再建築が難しいとされる原因を整理します。
行政への事前確認が必要な場合は、確認事項と協議先を整理します。
隣接地との一体利用の検討
道路に接する隣接地との一体利用、土地の購入・交換、境界や権利関係の整理などにより、接道条件や敷地形状を改善できる可能性を検討します。
実現可能性だけでなく、取得費用、測量・登記費用、関係者との調整なども含めて整理します。
現況利用と売却方法の整理
既存建物の状態、修繕費、賃貸需要、周辺相場などを確認し、現況のまま利用・売却する方法を検討します。
隣接地所有者への売却、既存建物を利用する購入者への売却、収益性を基準とした価格検討など、対象地の条件に応じて選択肢を比較します。
ご相談から方針整理までの流れ
再建築不可物件は、道路や接道の状況、建物の状態、隣接地との関係などによって、検討できる方法が異なります。基本的には次の流れで整理します。
1．ご相談内容と資料の確認
対象地の所在地・地番、現在の利用状況、建物の状態、売却または活用の希望を確認します。
公図、登記事項証明書、測量図、建築確認関係資料、道路に関する資料などがあれば、併せて確認します。
2．道路・接道条件の調査
接している通路が建築基準法上の道路に該当するか、必要な接道幅が確保されているかを確認します。
道路台帳、指定道路図、建築計画概要書、過去の建築確認資料などを調査し、再建築が難しい理由を整理します。
3．行政への事前確認
必要に応じて建築担当部署へ事前相談を行い、建築基準法第43条第2項の認定・許可の可能性や、道路位置指定その他の対応方法を確認します。
行政への確認結果を踏まえ、実現可能性と追加調査の必要性を整理します。
4．活用方法の比較
次のような選択肢を比較します。
- 現在の建物を修繕して利用する
- 賃貸物件や倉庫などとして現況利用する
- 道路に接する隣接地と一体利用する
- 隣接地を購入・交換して接道条件を改善する
- 隣接地所有者へ売却する
- 再建築不可を前提として第三者へ売却する
土地の形状、建物の状態、必要費用、周辺需要を踏まえて、現実的な方法を絞り込みます。
5．費用・条件・進め方の整理
測量、境界確認、登記、建物修繕、隣接地取得、行政手続などに必要となる費用と期間を整理します。
売却する場合は、再建築不可であることや確認できた法令上の条件を明示し、想定される購入者と売却方法を検討します。
6．売却または活用手続
方針が決まった後、売却活動、隣接地所有者との協議、測量・登記、行政手続などを進めます。
建築、測量、登記その他の専門業務が必要な場合は、建築士、土地家屋調査士、司法書士などと連携します。
※建築基準法第43条第2項の認定・許可などは、対象地ごとに行政の審査を受ける制度です。相談時点で再建築の可否を確約するものではありません。
よくある質問
再建築不可物件でも売却できますか
売却は可能です。
ただし、一般的な住宅用地より購入者や利用方法が限定され、価格にも影響する傾向があります。再建築できない理由、既存建物の状態、接道状況、利用できる通路の権利関係などを確認し、購入者へ正確に説明できる状態にすることが重要です。
隣接地所有者への売却、既存建物を利用する購入者への売却、賃貸収益を重視する購入者への売却など、物件の条件に応じて方法を検討します。
再建築不可と言われた物件は、本当に建て替えできませんか
不動産資料に「再建築不可」と記載されていても、それだけで最終判断はできません。
接している通路が建築基準法上の道路か、接道幅を確保できるか、敷地設定を変更できるか、建築基準法第43条第2項の認定・許可の対象となるかなどを確認する必要があります。
埼玉県も、43条の認定・許可は接道規定を満たさない敷地に対する例外的な制度であり、まず敷地設定の変更や道路位置指定などにより、法令上の道路へ接道する計画を検討するよう案内しています。
建築基準法第43条第2項の許可を受ければ、将来も自由に建て替えられますか
原則として、そのようには扱えません。
43条第2項の許可は通路そのものを建築基準法上の道路に変更する制度ではなく、個別の建築計画に対して判断されます。過去に許可を受けていても、その後の建替えや増改築時に改めて認定・許可が必要となる場合があります。
中古物件の購入時には、過去の許可書だけでなく、現在の基準と新しい建築計画で許可を受けられる見込みがあるかを行政へ確認します。
再建築不可物件でもリフォームできますか
工事内容によります。
内装、設備交換、水回りのみの改修などは、建替えとは異なるため実施できる場合があります。一方、主要構造部を過半にわたって改修する大規模な修繕・模様替えは、建物の規模や構造によって建築確認が必要です。
2025年4月以降、2階建て木造住宅などの大規模なリフォームは建築確認の対象となりました。キッチン、浴室、トイレなど水回りのみの改修は、従来どおり建築確認が不要とされていますが、工事後の建物は建築基準法へ適合する必要があります。
工事範囲を決める前に、建築士や建築担当部署へ確認することが必要です。
隣接地と一体化すれば再建築できますか
道路に接する隣接地と一体的な敷地として利用することで、接道幅や敷地形状を改善し、再建築できる可能性があります。
ただし、単に隣接地を借りたり、通行承諾を得たりするだけで接道条件を満たすとは限りません。土地の所有権、敷地設定、境界、抵当権、既存建物の配置などを確認し、将来にわたって一体利用を維持できる方法を検討します。
道路位置指定を受ければ解決できますか
通路を建築基準法上の道路として整備し、道路位置指定を受ける方法を検討できる場合があります。
ただし、必要な幅員、延長、隅切り、排水施設、舗装、転回広場、関係権利者の承諾などの基準を満たす必要があります。土地の形状や所有関係によっては、現実的に実施できない場合もあります。
43条認定・許可より先に、敷地設定の変更や道路位置指定により法令上の接道を確保できないか検討することが、埼玉県の基本的な取扱いです。
相談時にはどのような資料が必要ですか
最初の相談では、対象地の所在地または地番と、現在のお困りごとが分かれば確認を開始できます。
次の資料があると、より具体的に調査できます。
- 公図
- 登記事項証明書
- 測量図
- 現況写真
- 建築確認済証・検査済証
- 建築計画概要書
- 道路台帳や指定道路図
- 過去の43条認定・許可関係書類
- 私道の通行・掘削承諾書
資料がない場合は、必要な資料と確認先を整理します。指定道路図や指定道路調書は、建築基準法上の道路を確認するための重要な情報として整備されています。
調査や方針整理にはどのくらいかかりますか
対象地の道路状況、資料の有無、行政への照会、隣接地所有者との調整などにより異なります。
道路種別と接道状況の確認だけで整理できる場合もありますが、43条認定・許可、道路位置指定、隣接地取得などを検討する場合は、行政協議や関係者との調整に相応の期間が必要です。
確認できていない段階で再建築できると断定せず、調査結果に基づいて選択肢、費用、リスク及び進め方を整理します。