市街化区域内農地の取得と宅地化計画

当事務所が2026年4月21日に取得した、市街化区域内の農地に関する取組事例です。

対象地には道路との高低差、敷地の奥行不足、隣接する赤道、造成工事費などの課題がありました。取得前に法令、接道、インフラ及び事業収支を確認し、宅地化の可能性があると判断したうえで取得しています。

対象地の概要

対象地は市街化区域内にある農地で、二方の道路に接していました。

道路に接する間口は十分に確保されていた一方、敷地の奥行きが小さく、単独では効率的な建物配置や区画計画を立てにくい形状でした。

また、敷地と道路との間には高低差があり、宅地として利用するためには擁壁の設置を含む造成工事が必要でした。

取得前には、主に次の事項を確認しました。

傾斜地の宅地化では、土地の取得価格だけでなく、擁壁、盛土、排水施設などの造成工事費が事業性を大きく左右します。

当事務所では、取得前に道路との高低差や擁壁の必要範囲を確認し、擁壁設置による工事費の増加を算定しました。

そのうえで、土地取得費、造成費、許認可費用その他の事業経費を整理し、宅地化事業として成立する可能性を検討しました。

対象地は道路に接する間口を確保していたものの、奥行きが不足していました。

このため、隣接する赤道（法定外公共物）の用途廃止・払下げを受け、対象地と一体的に利用することを取得当初から事業計画の前提としていました。

赤道を取得して敷地に組み入れることで、建物の配置、通路、区画形状などを改善できる可能性がありました。

対象地周辺では、近い将来に公共下水道への接続が可能となる見込みがありました。

そのため、下水道整備の予定時期や接続条件を確認し、宅地化を進める時期との整合性についても取得前に検討しました。

インフラ整備の見通しを含めて取得判断を行うことで、取得後に排水計画を根本から変更するリスクの低減を図っています。

対象地には、高低差、奥行不足、赤道及び造成工事費という複数の課題がありました。

一方で、課題への対応方法、インフラ整備の見通し及び事業収支を取得前に整理することで、宅地化の可能性があると判断しました。

当事務所では、現況だけを見て土地の利用可能性を判断するのではなく、法令、接道、インフラ、造成及び周辺需要を整理したうえで、取得及び事業化の可否を検討しています。

赤道の用途廃止・払下げに関する行政協議を進め、赤道を挟んだ先の土地所有者とも話し合った結果、その土地も取得し一体的に開発することで、より合理的な土地利用計画を組み立てられると判断しました。

その後、赤道を挟んだ先の土地を取得し、一体的な開発計画を具体化しました。取得に至った経緯と今後の計画については、「赤道を挟んだ土地の一括取得と一体利用計画」で紹介しています。

※個別案件のため、所在地、取得価格、売主その他の取引条件は非公開としています。